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宏观调控新政下房地产中小企业融资策略

来源:233网校论文中心[ 2011-08-24 10:50:00 ]阅读:1作者:王根兴编辑:studa110711

  摘要:2010年以来,为了确保我国经济持续健康、稳定的发展,中央政府实施了被称为史上最严厉房地产调控政策,紧缩银根的货币政策对银行信贷等产生了一定的影响。而作为资金密集型行业的房地产行业,对银行等金融机构的信贷依赖较大,也受到紧缩货币政策较大的影响,房地产企业融资难度加大。在这样的情况下,房地产企业应制定多元化融资发展战略,并对房地产融资方式进行创新,来确保房地产企业的持续发展。

  关键词:宏观调控;房地产企业;融资;策略。

  一、2010年以来房地产调控政策。

  近几年,我国的经济运行总体上呈现高位加速态势,2010年中国经济增长达到10.3%,国内通货膨胀压力持续加大,流动性过剩问题也趋于明显。在此期间,我国房价不断上涨,2009年12月,全国70个大中城市房价同比上涨7.8%,到2010年4月全国70个大中城市房价同比上涨12.8%。2010年全国房地产开发投资48267亿元,同比增长33.2%,增幅创近十年新高,明显超过全社会固定资产投资增速。

  为了确保我国经济持续健康、稳定的发展,国家采取了从紧的信贷政策,尤其是2010年1月至12月六次上调法定存款准备金率。央行两度提高存贷款基准利率。针对部分城市房价过快上涨问题,中央政府发起了有史以来最为严厉的一轮房地产调控。本轮调控政策主要围绕抑制投资投机性购房、增加土地和住房的有效供给展开,呈现“三波”推进形态:第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控,第二波为以“国十条”为代表的打压型调控,第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调控。三波政策,严厉程度不断升级,共同组成了这轮堪称史上最严厉的宏观调控。在接连三波的调控下,我国部分城市房价过快上涨势头得到了一定的抑制。

  然而,高强度和高密集度的调控措施并没能阻止房地产市场的回暖。从10月开始,热点城市的楼市交易量仍呈现回升态势。10月商品房销售额达5076亿元人民币,同比上升27%,全国70个大中城市房价同比上涨8.6%,房地产投资额为4558亿元,同比增长37%。为此,2011年1月26日,国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》,又出台了新一波房地产调控政策,提出八条调控措施,包括要求各地制定并公布房价调控目标、二套房房贷首付比例提高至60%、将房屋数量限购政策扩及全国、强化二手房交易营业税全额征收措施等。随后,北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则。新“国八条”政策是我国近几年有房地产调控政策以来最严厉的政策组合,涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多二、紧缩政策下房地产企业融资的现状。

  1.紧缩政策下银行贷款难度加大。

  2010年以来,央行4次加息,每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本,加剧了经营风险。央行12次提高大型金融机构的银行存款准备金率,使得目前的银行存款准备金率上升到21.5%,目的在于收缩商业银行的信贷数量,缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量,使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。

  2、房企再融资遭拒。

  在合适的时候抛出增发融资计划,抑或借道并购重组曲线融资,房地产企业轻而易举便能通过资本市场圈钱的好日子在2010年宣告破灭。4月,监管部门要求对存在土地闲置及炒地行为的房企暂停批准其上市、再融资和重大资产重组;10月,房企重组正式叫停;11月,监管层要求只要主营业务收入中出现房地产业的上市公司,其融资要求也将不予通过。房地产企业迎来了自2007年冬天证监会暂停房企IPO之后的第二次“极寒”。

  根据Wind资讯统计,2010年以来仅有中弘地产和凤凰股份两家公司于年初在二级市场上实现了定向增发,但两家公司再融资总额不到30亿元;发行企业债的也仅有东华实业、金丰投资、新黄浦、南京高科,总额仅29亿元。公开资料显示,2010年向证监会递交再融资申请的企业有160多家,其中60家涉及房地产业务,但多数房企因再融资申请的股东大会决议已经过期,只能撤回。截至2010年12月6日,房地产一级市场融资额为不超过100亿元,相比2009年的1218.35亿元而言,显得很是寒酸。

  3、房地产信托融资受限。

  房地产信托投资是基于商业信托组织形式,聚集多个投资者的资金,收购并持有房地产或者为房地产进行融资的一种投资方式。从长远发展来看,信托资金对房地产企业的融资需求是一个很好的补充。尤其是近年来,银行的银根不断抽紧,而我国房地产业资金又严重依赖于银行贷款的现实情况下,房地产信托成为房地产企业解决资金问题的新宠。2007年中国银监会颁布了《信托公司管理办法》和《信托公司集合资金信托计划管理办法》等文件来规范信托融资。2010年2月21号,中国银行业监督管理委员会又下发了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》,该通知要求开发商具备二级资质,并且房地产开发项目“四证齐全”,项目资本金达到国家最低比例,不得以信托资金发放土地储备贷款。这些要求,无疑又使房地产企业获取资金的门槛提高了。

  4、预售资金监管全国蔓延。

  将已有商品房项目的预售资金用作购买土地或新项目开发,历来都是部分开发商以小博大、分散风险的重要途径之一。

  而预售资金这一开发商历来的囊中之物,在2010年也被严格限制起来。10月25日,北京市住房和城乡建设委员会联合人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局制定的《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》浮出水面。该《办法》明确,从12月1日开始,商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户,由监管银行对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管,保证预售资金优先用于工程建设。房地产开发企业应当根据项目建设方案及施工进度编制预售项目用款计划,并按此计划对商品房预售资金进行支取,而不能再像以往那样任由其随意支配。随后,深圳、天津、杭州、成都、昆明、合肥等城市也相继出台了对于开发商预售资金进行监管的相关政策细则。尽管执行方式和力度不一,但可以看出,对预售资金使用的规范以弥补现行预售制度的缺陷已是大势所趋,而2011年商品房预售资金监管制度已在全国各省市全面铺开。针对预售资金被严格监管,有业内人士就对此表示“:从长期来看,流动资金不充足的中小型开发商可能在此影响之下出现‘无钱拿地、无盘可开’的状况,最终将引起地产业新一轮洗牌。”

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