根据斯蒂格利茨的观点，资产价格的决定与一般商品价格决定有所不同，诸如黄金、土地、股票甚至17世纪荷兰的郁金香等形式的资产具有长期的寿命，可以在某一日期被买入，而在另一时期被卖出。这样，人们愿意在当前为这些产品支付的价格，就不仅仅取决于这些产品目前所具有的市场条件，而且还和人们对未来条件的预期直接相关。因此，与那些一般的商品相比，资产的价格决定就有所不同；而且预期在资产价格的决定中发挥着重要的作用。因此房地产价格的波动，不仅会受到供求力量相互作用的正常波动，也会受到投资者投机因素的作用而出现异常波动。
　房地产价格波动的不稳定性，不仅会影响到房地产业本身的投资，还会通过各种渠道作用到银行系统，为银行系统的稳定造成隐患。
　　随着房地产市场的发展，当房地产的价格有投机心理主导时，就会产生价格超出经济基本面的情况，从而产生价格泡沫。价格泡沫越大，银行风险就越大，发生银行危机的可能性越大。而且泡沫的形成与破裂对经济的影响具有不对称性，房地产泡沫的形成与经济扩张往往是累积性的，而房地产泡沫的破裂却是瞬间的。房地产泡沫的形成与破裂通过各种渠道作用到银行系统和实体经济，造成了银行危机和经济危机。
　　房地产价格的财富效应
　　房地产价格主要通过财富效应影响消费者的消费行为。根据生命周期模型，家庭根据其净财富和持久收入，在各个时期最优分配其消费支出。
　　房地产价格上升增加了家庭财富，会刺激家庭的当期消费，但房地产价格上升带来的收入增加是虚拟的，家庭消费水平的提高要通过消费信贷来实现，因此部分房地产便可被用作抵押，已获得收入进行消费。同时，房地产价格上升，使消费者对未来的房价预期会更加乐观，房地产消费的高收益预期会导致家庭房地产需求过度膨胀。
　　消费者收入的提高和各消费需求的高涨，使银行对个人消费信贷看好。于是，更多的消费者通过银行信贷对房地产进行提前消费，房地产价格因此又有了上升的动力，是消费者的收益预期通过房地产的价值提高得以实现，导致房地产需求进一步提高。如此房地产价格，消费者需求和银行信贷相互推动，滋生出了房地产泡沫。一旦泡沫破裂，消费者预期收入无法实现，引起收入缩水，出现还贷困难，银行资金被大量套牢。
　　房地产价格的资产负债表效应
　　鉴于银行广泛采用房地产抵押的贷款形式，房地产主要是通过外部筹资成本的变化影响投资。
　　如果房地产价格大幅下降，经济主体的担保价值、净资产下降，不良资产增加，外部资产筹措成本上升。一方面，债务人还贷困难；另一方面，债权人担心债务人风险增加，两者的行为均趋于谨慎，投资需求因而收缩。因为债权人和债务人之间存在信息不对称，房地产价格的下降和投资需求下降之间就会出现恶性循环，即所谓“金融加速器”。
　　在经济增长迅速，房地产价格不断上升的过程中，人们普遍对未来持乐观的预期，资金的借方与贷方均乐观的预期未来收益，容易低估风险。进行房地产投资的经济主体，由于抵押品的价值上升而降低了筹资成本，在良好预期的基础上增加对银行贷款的需求，而银行也会在低估贷款者风险的基础上，增加贷款的供给，扩大了房地产投资规模。
　　随着房地产投资规模扩大，企业资产值进一步增加，于是有了更高的担保值获得更多的银行贷款，进一步的扩大投资规模。在这一时期，房地产价格上涨—借款人的银行债务增加—房地产投资增加—房地产价格飞涨—借款人资产增加等环节循环运动。
　　但是一旦某些因素使经济主体对经济的预期发生变化，自有资本不足的问题就会暴露出来。因为房地产价下跌，使抵押品的价值下降，自有资本大幅减少，金融机构和经济主体的行为更加谨慎，同时对交易对方的态度也趋于谨慎。此时银行借贷，可能会造成企业生产的资金链断裂，使企业和个人的破产风险增加。正是这一点使得泡沫形成与崩溃时期的影响呈现出非对称性的特点。
　　房地产价格的其他效应
　　房地产价格泡沫使货币政策的作用机制被扭曲。房地产价格市场泡沫使虚假的价格信号导致实际资源的不当配置。在政府实施宽松的货币政策时，房地产价格的上升会使大量的货币流入该产业，从而减少对其他实体经济的投资。使得货币政策的作用机制被扭曲，致使虚拟资本价格升高，造成银行风险并使产业结构的不合理与资源的浪费。另外房地产价格下跌，使人们对整个实体经济的信心降低，影响人们对未来经济的预期，导致投资者高估风险，使投资减少，造成整个经济的萎缩。
　　根据以上分析，信用经济中金融周期和经济周期是相互影响的，而房地产价格又是金融周期影响经济周期的主要渠道。大多工业化国家的发展（欧洲国家和日本）及东南亚金融危机，都已证实了房地产市场和金融危机有着紧密的联系。房地产的资产属性使其价格受到投机的严重影响，容易产生价格泡沫，导致房地产价格的大起大落，房地产价格泡沫的膨胀与破裂会造成整个银行系统的危机。为了避免危机的发生，降低银行风险，尽量避免银行资本在某一特定产业的过度支出。应鼓励各种产业采取多种融资方式，减轻银行风险。
　　1998年，我国逐步取消实物和福利分房制度，实行货币化住房分配制度和市场化供应制度，同时建立个人住房抵押贷款制度，扩展房地产开发的资金源泉。自上世纪90年代末以来，以住房为主体的房地产业得到了长足发展，房地产市场出现了数年较快增长的局面，以每年20%的增长速率而增加投资力度。
　　由于近几年我国股票市场持续低迷，投资者将房地产投资作为新的最佳投资选择，每年以3%-5%的增长速度涌入房地产市场，使房地产的资产属性越来越突出。鉴于房地产价格的波动和金融周期的密切联系，房地产市场的稳定对金融稳定乃至整个经济的发展有着重要的意义。
　　
　　参考文献：
　　1.骆玉鼎.信用经济中的金融控制.上海财经大学出版社，1998
　　2. M•P•尼米诺(Niemira，M•P)， P•A•克莱因(Klein,P•A)著.邱东等译.金融与经济周期预测.中国统计出版社，1998
　　3.斯蒂格利茨.经济学（上）.中国人民大学出版社，1997
　　4.洪银兴.信用经济、虚拟资本和扩大内需.经济学家，2002（4）
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